Animali in condominio, regole e limitazioni

Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 23693 del 30 settembre 2009, ha stabilito che le colonie feline possono convivere negli spazi comuni non alterando la destinazione del cortile condominiale.

L’inedita sentenza del Tribunale di Milano ha, per la prima volta, affrontato il caso della convivenza dei gatti randagi all’interno degli spazi comuni condominiali.      
Ma prima di entrare nel merito della decisione è opportuno fare alcune brevi premesse sulla detenzione degli animali all’interno di appartamenti in condominio per poi approfondire la decisione emessa dal Tribunale.

Regolamento e limitazione dei singoli condomini

Molte persone hanno l’abitudine di convivere con un animale domestico nella propria casa. La presenza di questi animali, di solito, non comporta nessun inconveniente ma quando, invece, i proprietari degli animali non si preoccupano o non riescono a impedire che essi infastidiscano in vario modo i vicini, esplode spesso una reazione di questi ultimi, provocando litigi e incomprensioni che spesso diventano insanabili e irrimediabili. Per una corretta analisi di tale problematica è necessario brevemente ricordare che le fonti del regolamento condominiale sono due: i contratti e la deliberazione assembleare. In base a tali fonti viene posta la distinzione tra il c.d. regolamento contrattuale e quello non contrattuale. Il primo tipo di regolamento, che viene predisposto dall’originario unico proprietario o costruttore dello stabile condominiale, si dice di origine esterna e viene definito contrattuale perché è richiamato in ogni singolo atto di trasferimento, pur se non materialmente inserito nel testo negoziale, e approvato dal compratore, il quale manifesti, in maniera inequivoca, nello stesso atto di vendita ovvero successivamente con separato atto scritto, la volontà di accettarne le clausole. 
Queste ultime, per effetto dell’accettazione a opera del compratore, diventano per relationem parte integrante del contenuto del contratto, traendo la loro forza vincolante dalla volontà dei contraenti. Il regolamento contrattuale prevale sulle norme del codice civile e sulle relative disposizioni di attuazione, salvo che si tratti di norme espressamente dichiarate inderogabili.
Il secondo tipo di regolamento, formato dall’assemblea, è detto anche di origine interna, essendo caratterizzato da un processo formativo che è interno sin dalla sua fase iniziale e che trae impulso dall’iniziativa di uno o più condomini. 
L’art. 1138, comma 2, cod.civ., prevede che ciascun condomino possa prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.         
La breve distinzione su esposta è molto rilevante ai fini dell’argomento che stiamo affrontando perché mentre un regolamento di origine contrattuale può solo legittimamente limitare i diritti dei singoli condomini sui piani di proprietà esclusiva (Cass., sent. n.2035 dell’11 maggio 1978), per i regolamenti non contrattuali si applica invece il divieto contenuto dall’art 1138 cod. civ., ultimo comma, per cui non si potrà ledere i diritti che i singoli condomini hanno nei confronti delle singole unità immobiliari. Le norme dei regolamenti condominiali pongono delle limitazioni all’uso delle proprietà, riducendo la naturale esplicazione del diritto di proprietà.        
Le pattuizioni, contenute nel regolamento predisposto dall’originario proprietario accettato con l’atto di acquisto, che comportino restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini ovvero di quelle relative alle parti condominiali dell’edificio, devono essere espressamente e chiaramente denunziate, con la conseguenza che non devono ritenersi valide quelle pattuizioni che, con formulazione del tutto generica, limitino il diritto dei condomini di usare, godere o disporre dei beni condominiali e attribuiscano all’originario proprietario il diritto non sindacabile di apportare modifiche alle parti comuni (Cass.civ., sent. n. 4905 del 26 maggio 1990).        
Da quanto esposto deriva che il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, vincola tutti i successivi acquirenti non solo con riferimento alle clausole che disciplinano l’uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche a quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca (Cass. civ., sent. n. 3749 del 15 aprile 1999).I divieti e i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale possono essere formulati nei regolamenti sia mediante elencazione delle attività vietate sia mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare: peraltro, specialmente in quest’ultimo caso, tali limiti e divieti, al fine di evitare ogni possibilità di equivoco in una materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dare luogo a incertezze (Cass. civ. n. 1560 del 13 febbraio 1995).Va altresì considerato che la maggioranza assembleare non può limitare o escludere il diritto di ciascun condomino di servirsi delle cose comuni nella maniera più conveniente, potendo una tale limitazione derivare solo da un regolamento predisposto dall’originario unico proprietario e richiamato in tutti i condomini. 
L’art. 1138, ultimo comma, cod. civ. contiene due diverse norme, di cui una generica e l’altra specifica. La prima esclude che i regolamenti condominiali possano menomare i diritti spettanti a ciascun condomino in base agli atti di acquisto o alle convenzioni.            
La seconda dichiara inderogabile disposizioni del codice concernenti l’impossibilità di sottrarsi all’onere delle spese, l’indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca e i poteri dell’amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l’efficacia delle assemblee, l’impugnazione delle relative delibere. La prima di tali norme riguarda, dunque, i principi relativi alla posizione del condominio rispetto ai diritti dei condomini sulle parti comuni e sui beni di proprietà individuale e la disciplina di tali diritti, se non è modificabile da un regolamento comune deliberato a maggioranza, può essere invece validamente derogata da un regolamento contrattuale. La seconda norma, invece, concerne le disposizioni relative alla dinamica dell’amministrazione e della gestione condominiale.
L’inderogabilità di queste ultime norme è assoluta e, pertanto, la relativa disciplina non può subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti. Da ultimo va precisato che la legge 150/1992, modificata dal D.L. 2 del 12 gennaio 1993, convertito nella legge 59 del 13 marzo 1993, vieta la detenzione degli esemplari di mammiferi e rettili selvatici o provenienti da riproduzioni in cattività che in particolari condizioni ambientali e/o comportamentali possono arrecare con la loro azione diretta effetti mortali o invalidanti per l’uomo o che, non sottoposti a controlli sanitari o a trattamenti di prevenzione, possono trasmettere malattie infettive all’uomo Sempre in tema di animali pericolosi, segnatamente di cani, che possono diventare aggressivi in seguito a un addestramento anomalo, il Ministro del lavoro, della salute e delle politiche sociali ha emesso l’ordinanza 3 marzo 2009 avente per oggetto la tutela dell’incolumità pubblica dall’aggressione dei cani.

Contenzioso e poteri dell’amministratore     

La problematica in esame non solo mina quasi definitivamente i rapporti tra i condomini, ma pone in risalto la qualità e i poteri dell’amministratore relativamente alla capacità di ottenere inderogabilmente l’osservanza di clausole regolamentari che disciplinano l’uso di proprietà individuali. In linea di massima la legittimazione attiva dell’amministratore si limita a poteri rappresentativi. Nell’ambito di tali attribuzioni lo stesso può agire in giudizio in rappresentanza del condominio senza che occorra una preventiva deliberazione assembleare che lo autorizzi. Tra i poteri-doveri che la legge conferisce all’amministratore è ricompreso il compito di far osservare le norme del regolamento condominiale (art. 1130, n. 1 cod. civ.).Qualora l’oggetto della controversia esorbita dai limiti individuati dall’art. 1130 cod. civ. e incide su obblighi o diritti esclusivi dei singoli condomini, la rappresentanza di diritto dell’amministratore va senz’altro esclusa (Cass.civ., sent. n. 278 del 14 gennaio 1997). In tali casi l’amministratore è stato ritenuto legittimato ad agire senza ottenere preventiva autorizzazione assembleare per far osservare la norma regolamentare relativa al divieto della detenzione di animali nelle unità immobiliari esclusive dei singoli condomini. L’amministratore può, quindi, agire in giudizio senza l’autorizzazione dell’assemblea per ottenere il rispetto di clausole regolamentari che disciplinano l’uso di proprietà individuali perché tale azione rientra nei compiti che la legge gli attribuisce. Il limite a tale potere, quindi, è costituito dall’oggetto.
Qualora il regolamento del condominio non disponga nulla in proposito, è dubbio se il potere-dovere attribuito all’amministratore dall’art. 1130, n. 1, cod. civ., di curare l’osservanza del regolamento, concerna solo le cosiddette norme regolamentari vere e proprie o se, viceversa, si estenda anche ai divieti di destinazione della proprietà esclusiva e ad altre limitazioni di uso della proprietà esclusiva. Sul punto la Corte di Cassazione ha affermato, con sent. n. 1131 dell’11 febbraio 1985, che le norme del regolamento di condominio edilizio che impongono divieti di destinazione e altre limitazioni similari all’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva concorrono a integrare la disciplina delle cose comuni dell’edificio in quanto dirette a impedire un uso abnorme delle stesse, in conseguenza di situazioni e comportamenti che non si esauriscano nello stretto ambito delle proprietà esclusive.
Ne consegue quindi che, anche in caso di violazione di tali prescrizioni, l’amministratore del condominio, indipendentemente dal conferimento di uno specifico incarico con deliberazione dell’assemblea dei condomini (la quale può spiegare rilevanza come mera sollecitazione), ha – a norma dell’art.1130 cod. civ. – il potere di farne cessare il relativo abuso e, quindi, la relativa legittimazione processuale, senza che possa trovare limiti in autonome iniziative giudiziarie dei singoli condomini.

Colonie feline e gestione degli spazi comuni        

Dopo avere delineato brevemente la disciplina in tema di detenzione di animali domestici all’interno delle singole unità immobiliari, è opportuno approfondire l’inedita sentenza emanata dal Tribunale di Milano, che per la prima volta ha affrontato la problematica inerente la presenza di alcuni gatti randagi all’interno del cortile condominiale. I moderni studi etologici sono orientati verso l’abbandono della concezione dell’animale come mera cosa o bene in senso economico e l’assunzione del medesimo a essere vivente capace di provare sensazioni di dolore e di piacere. 
Di conseguenza, il nostro legislatore ha previsto, sotto la spinta politica di associazioni ed enti privati e pubblici, normative dirette a tutelare gli animali e disciplinare il rapporto di convivenza fra uomo e animali anche e soprattutto in condominio. 
Il completamento di questa evoluzione in tema di tutela degli animali è rintracciabile in una specifica legge nazionale, la 281 del 14 agosto 1991 (Legge quadro in materia di animali di affezione e prevenzione del randagismo), che ha per la prima volta identificato legislativamente le c.d. colonie feline. Successivamente è intervenuta la L.R. Lazio 34 del 21 ottobre1997 che, all’art. 11, comma 3, stabilisce: «Le associazioni di volontariato animalista e per la protezione degli animali possono, in accordo con le aziende USL competenti, avere in gestione le colonie dei felini che vivono in stato di libertà, curandone la salute e le condizioni di sopravvivenza».
La legge 281 definisce colonia felina un gruppo più o meno numeroso di gatti (ne bastano anche solo due) che vivono in un determinato e circoscritto territorio. Inoltre, considera i gatti randagi come esseri viventi titolari di diritti quali la “vita” e la “cura”. Questi diritti incontrano il limite della salute pubblica. L’art. 2, comma 9, della legge 281/1991 prevede che i gatti in libertà possono essere soppressi soltanto “se gravemente malati o incurabili”. Il legislatore, con queste disposizioni, ha voluto riconoscere, regolamentare e tutelare tutti quei comportamenti umani posti in essere in qualsiasi luogo pubblico o privato nei confronti di animali randagi. Ma a quanto pare a non tutti i condomini piace vedere gatti che gironzolano negli spazi comuni ed è proprio questa situazione che ha fatto scaturire il ricorso al Tribunale di Milano. Infatti, alcuni abitanti di un supercondominio citavano in giudizio altri condomini dello stesso stabile accusandoli di aver occupato senza alcuna autorizzazione degli spazi comuni al fine di creare dei rifugi a dei gatti randagi. I promotori della causa chiedevano non solo la rimozione dei manufatti ma anche il risarcimento del danno non patrimoniale nella misura di 10 mila euro. In sede di motivazione il Giudice di merito evidenzia alcuni principi fondamentali a tutela degli animali randagi. 
Passando agli aspetti inerenti il concreto utilizzo delle parti comuni, il giudice afferma, rifacendosi a un precedente giurisprudenziale (Cass., sent. n. 5753/2007), che il relativo uso è assoggettato alle norme sulla comunione in generale, e in particolare alla disciplina di cui all’art. 1102, comma 1, cod.civ., in base al quale ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, sempre che non ne alteri la destinazione e non ne impedisca il pari uso agli altri comunisti.
È inoltre legittimo, ai sensi dell’art.1102 cod. civ., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione – purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini – sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. Pertanto nel caso in esame, il Tribunale ritiene che l’occupazione da parte di due condomini di uno spazio comune – mediante installazione di piccole costruzioni per gatti (rifugi) del tutto temporanei – non configura un abuso. Questa sentenza, inoltre, rappresenta un meritato riconoscimento nei confronti di tutte quelle associazioni che utilizzano il loro tempo per la tutela degli animali. Indubbiamente la sentenza rappresenta un rilevante precedente per tutti quei condomini che “adottano” tanti gatti senza fissa dimora.   

Delibera dell’assemblea e allontanamento dei felini

A conclusione delle considerazioni svolte, è opportuno affrontare altre due problematiche: 1. Una delibera condominiale contenente l’ordine di allontanamento di una colonia felina condominiale può essere legittimamente eseguita senza violare le disposizioni a tutela dei gatti randagi che si rifugiano nel condominio? 2. In caso positivo, qual è la procedura da seguire per l’allontanamento della colonia felina?
Riguardo al primo punto l’assemblea deve valutare il motivo della richiesta – avanzata da alcuni condomini o da tutti – dell’allontanamento della colonia felina. Se il motivo dovesse essere collegato a un mero pregiudizio nei confronti della razza felina, la delibera assembleare non potrà mai essere considerata legittima stante la vigente normativa in tema di tutela delle colonie feline, secondo la quale un’eventuale delibera assembleare di allontanare i gatti – per motivi legati a fastidio, pregiudizio o qualsiasi altro motivo diverso da una malattia grave e incurabile degli stessi felini – risulterebbe
in primis in contrasto con gli orientamenti giurisprudenziali (Cass. pen., sent. n. 44822 del 24 ottobre 2007, oltre a quella emessa Tribunale di Milano oggetto di commento in questo contributo) che riconoscono all’animale lo status di organismo senziente le cui condizioni di benessere vanno protette e promosse, oltre a disattendere il divieto della legge 281/1991 – la quale vieta appunto la soppressione dei gatti randagi, se non in caso di malattia grave e incurabile – a cui seguono le varie leggi regionali, e in contrasto con le leggi regionali che sanciscono il divieto di spostare o allontanare i felini dal proprio habitat. Inoltre alcune leggi regionali (vedasi L.R. Lazio 34/1997) riconoscono al gatto il diritto al territorio formulando un espresso divieto di spostamento dei soggetti dal loro habitat (art. 11), intendendo per habitat il luogo dove i gatti trovano abitualmente rifugio, cibo e protezione, identificando con questo termine aree sia pubbliche che private.
Pertanto, la permanenza dei gatti nelle aree condominiali (siano esse cortili, garage o giardini, aree ospedaliere) è da considerare assolutamente legittima, alla stregua della presenza degli uccelli sugli alberi; d’altro canto, al fine di escludere ogni sorta di disturbo per i condomini, la legge prevede che il loro numero sia tenuto sotto controllo attraverso la sterilizzazione e che gli animali siano nutriti nel rispetto dell’igiene dei luoghi. Inoltre, gli artt. 544-bis e 544-ter, cod. pen., prevedono una punizione per chiunque “per crudeltà o senza necessità cagiona la morte di un animale”. 
Il loro maltrattamento è perseguito penalmente anche con la reclusione da tre mesi a un anno o la multa da 3 mila a 15mila euro, mentre l’uccisione è punita con la reclusione da tre a diciotto mesi. È vietato allontanare gli animali dai luoghi nei quali trovano abitualmente rifugio, cibo e protezione. Diversamente, se i gatti dovessero costituire una fonte di danno per i beni comuni o dei singoli, l’assemblea potrà legittimamente deliberare una serie di provvedimenti, c.d.offendicula, come la disposizione di una rete metallica circoscritta alla zona condominiale in cui si affollano i felini purché proporzionati ex art. 52 cod. pen. (Cass. pen., sent. n.32282 del 4 luglio 2006) al pericolo che la presenza dei felini reca in condominio. Pertanto, la delibera assembleare di allontanamento, nel caso in cui la colonia felina dovesse costituire una fonte di danno per i beni comuni o dei singoli, risulterà legittima solamente quando i mezzi di allontanamento saranno rispettosi del sentimento di amore per la natura e degli animali (Cass. pen.sent. n. 34095 del 12 maggio 2006). Un’ultima ipotesi che potrebbe essere portata in assemblea è quella in cui la richiesta di allontanamento della colonia felina fosse motivata da ragioni di sicurezza della salute pubblica. In quest’ultimo caso la delibera assembleare sarebbe senza dubbio legittima ai sensi della legge 281/1991, art. 2, comma 9, previo accertamento da parte dei medici del servizio veterinario delle AUSL della incompatibilità della permanenza dei gatti nell’area condominiale con le esigenze di salute umana e dell’igiene pubblica.

Ivan Meo         
Consulente in diritto condominiale

fonte: http://www.uppi-bologna.it/images/13lega/f2lega23.htm UPPI Unione Piccoli Proprietari Immobili